不動産投資のメリット・デメリット。安定収益の魅力と危険性

おはようございます！ムッシュです！

今回は不動産投資のメリット・デメリット。安定収益の魅力と危険性というテーマを語っていきます！

初めに言っておきます！私は不動産投資をしてませんｗｗ！

つまりエアプですねｗ。私は正直に伝えるのがモットーですｗｗ！

しかし投資をする上で株式や債券と並ぶのが不動産ですよね。どういうものか知らずにやる・やらないを決めるのと、ある程度でも知ってからやる・やらないを決めるのは雲泥の差がありますよね

「不労所得の代名詞」として語られることもあれば、「多額の借金を背負う危険なギャンブル」と揶揄されることもある不動産投資。

実態はそのどちらでもなく、「物件管理という名の事業」に近い投資手法、つまり起業に近いです。株式投資などと同じように考えると痛い目に合うと思いますので一緒に勉強しましょう！

まずは基本中の基本から

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入し、それを第三者に貸し出すことで「家賃収入（インカムゲイン）」を得る、あるいは値上がりしたタイミングで売却して「売却益（キャピタルゲイン）」を得る投資手法です。

この考え方は株式と同じ感じですね

しかし不動産投資の最大の特徴は、多くの投資家が銀行から融資（ローン）を受けて、自分が出せる資金以上の物件を購入する「レバレッジ」を効かせる点にあります。

簡単に言えば銀行に借金して投資できるという事です。株式投資の場合は銀行は貸してくれません。投資は元手のお金が多ければ多いほどリターンも大きくなりますので俗にいう他人資本（借金など）での投資は自身にお金が無くてもリターンを得られる手法ですね

まずはメリットから挙げましょう

景気変動の影響をダイレクトに受ける株価と違い、家賃は比較的変動が緩やかです。銀行からの借金を完済後は、家賃の大部分が手元に残るため、老後の私的年金として強力な武器になります。

これが不動産投資の不労所得の醍醐味である「毎月チャリンチャリン」というやつですねｗ

自分がほとんど何もしなくても毎月お金が手に入るという夢のような状況です

物価が上がれば、不動産の価値や家賃も長期的には上昇する傾向があります。現金をそのまま持っているよりも、インフレによる資産価値の目減りを防ぐ効果が期待できます。

先述した銀行が借金をしてくれるのも現物資産だからです。やはり現物は強いですねｗ

減価償却費などを活用した所得税・住民税の節税（特に高所得者向け）や、銀行から借金する時の契約時に加入する団体信用生命保険が「生命保険代わり」になる点も、家族を持つ投資家には大きなメリットです。

他で生命保険に入る必要もないですからね。これに関してはデメリットになることもあるので後述します

続いてはデメリットです

不動産投資での最大の敵は入居者がつかない空室リスクです。空室の間もローンの返済や管理費の支払いは止まりません。また、家賃滞納が発生した場合の回収コストや精神的負担も無視できません。

滞納者がいても今は借りる側の社会的な力（保護）が非常に強く追い出すことはほぼ出来ません

株や投資信託はボタン一つで売却できますが、不動産は売りに出してから現金化まで数ヶ月かかるのが一般的です。急な資金調達には向きません。

なので人気のエリアの不動産はドンドン値上がりする傾向にありますね

エアコンの故障から外壁塗装まで、建物は経年劣化しますし台風などの自然災害での損傷も考えられます。これらの維持費をあらかじめシミュレーションに組み込んでおかないと、表面上の利回りに騙されて赤字に転落します。

利回りに関してはコチラ↓

不動産投資は、単なる「投資」ではなく「経営」の視点を持てる人が成功しやすいです。

長期的な視点で資産を築きたい人： 短期間で倍にするのではなく、20年、30年かけて資産を形成できる忍耐強い人。
「属性」を活かせる会社員・公務員： 銀行からの融資を引きやすい安定した職に就いている人は、他人の資本（ローン）で資産を作れる大きなアドバンテージがあります。
マメなシミュレーションが苦にならない人： 物件の立地、入居率、修繕費などを数字で冷静に判断し、感情に流されずに「事業」として取り組める人。

不動産投資は株式などと違い事業の色合いが強いです。買って何も考えずに悠々自適に過ごすなんてことは出来ません。それが可能なのは自己資金で人気で一等地の不動産購入し、管理は信頼のおける管理会社に外注するということが出来る人に限られます。つまりすでに大富豪という人ですｗ