もうだまされない！利回りの種類と意味一覧（不動産・債券）

おはようございます！ムッシュです！

今日はもうだまされない！利回りの種類と意味一覧というテーマをお伝えしていきます

株や債券、保険、不動産でいろいろな利回りが合法的に使われています

しかし意味を知らなければ何となくのイメージで大金を投資し大損するかもしれません

投資は自己責任ですし相手が合法な方法を使っている以上何もできません

投資詐欺ではないけどかなりグレーなことを保険、銀行、不動産の関係者は使うでしょう

騙されないように意味を知っておく、知識武装が大事なので一緒に勉強しましょう！

今回はまず不動産と債券に関する事を解説していきます！

1. 表面利回りの定義

表面利回りとは、不動産投資において投資物件の年間賃料収入を物件の購入価格で割ったもので、物件の収益性を示す指標です。

2. 計算方法

例

例えば、年間賃料収入が360万円で、物件の購入価格が5000万円の場合、表面利回りは次のように計算されます：

3. 特徴

簡単な計算: 表面利回りは計算が簡単で、物件の収益性を簡単に評価するのに役立ちます。
初期評価の指標: 投資物件を比較する際の初期評価として利用されることが多く、特に不動産広告では一般的に表面利回りが表示されます。。

4. 注意点

※大事なのはココです

経費を考慮しない: 表面利回りは、固定資産税、管理費、修繕費などの経費を含まないため、実際の収益性を正確に反映していない可能性があります。これにより、投資判断を誤るリスクがあります。
空室リスクの無視: 現在の入居状況を反映しないため、空室が多い物件の場合、実際の収入は大幅に減少する可能性があります。

1. 想定利回りの定義

想定利回りとは、不動産投資で物件が満室であると仮定した場合に得られる年間の家賃収入を基に計算される利回りです。

2. 計算方法

想定利回りは以下の計算式で求められます：

例

例えば、年間家賃収入が300万円で、物件の購入価格が3000万円の場合、想定利回りは次のように計算されます：

3. 特徴

理想的な収益性の指標: 想定利回りは、物件が常に満室であるという前提に基づいているため、理想的な収益性を示します。つまり利回りの最大値と言えます
比較のための基準: 他の物件と比較する際の基準として利用されることが多く、特に広告や不動産情報誌でよく見かける数値です。

4. 注意点

※大事なのはココです

空室リスクの無視: 想定利回りは、実際の運用状況を反映していないため、空室が発生した場合の収益減少を考慮していません。したがって、実際の利回りは想定利回りよりも低くなることが一般的です。
経費を考慮しない: 想定利回りは、管理費や修繕費、税金などの経費を含まないため、実際の収益性を正確に反映していない可能性があります。

1. 実質利回りの定義

実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの必要経費を差し引いた後の純収益を物件の購入価格で割ったものです。このため、実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、実際の運用状況を反映した利回りとして、投資家にとって非常に重要な指標となります。

2. 計算方法

実質利回りは以下の計算式で求められます：

年間純営業収益（NOI）は次のように計算されます：

例

例えば、年間家賃収入が480万円、空室や滞納による損失が30万円、運営費用（管理費、修繕費など）が50万円、物件の購入価格が6000万円の場合、実質利回りは次のように計算されます：

3. 特徴

現実的な収益性の指標: 実質利回りは、経費を考慮に入れているため、物件の実際の収益性をより正確に反映します。これにより、投資家はより現実的な判断を行うことができます。
投資判断の重要な基準: 実質利回りは、物件の収益性を比較する際の重要な指標であり、他の物件と比較する際に役立ちます。

4. 注意点

※大事なのはココです

経費の計上が必要: 実質利回りを正確に算出するためには、すべての経費を正確に把握し、計上する必要があります。管理費、修繕費、固定資産税、保険料などです。それらの内訳までちゃんと確認しておかないと実質利回りが何％でもその数字が間違っていたりウソであれば意味がありません
将来の空室リスクの考慮: 空室や滞納による損失を反映してますがそれはあくまで現在の話、将来的な空室リスクや市場の変動も考慮する必要があります。

1. 最終利回りの定義

債券投資に関する事なのでなじみは多くの方にはなじみがないかと思いますが、なじみがないからこそカモにされる危険性のありますので、なんとなくのイメージだけでも押さえておきましょう

最終利回りとは、債券を購入してから満期まで保有した場合に得られる収益を年換算したもので、投資元本に対する収益の割合を示します。具体的には、債券の利息収入と償還時の価格差（償還差損益）を合計し、それを年数で割ったものです。この指標は、債券の投資効率を測るために非常に重要です。

2. 計算方法

最終利回りは以下の計算式で求められます：

例えば、以下の条件の債券を考えます：

表面利率：5%
購入価額：90万円
償還価額：100万円
残存年数：5年

この場合、最終利回りは次のように計算されます：

3. 特徴

収益の総合的な評価: 最終利回りは、利息収入だけでなく、償還時の価格差も考慮に入れるため、債券の収益性をより正確に評価できます。
投資判断の基準: 投資家は最終利回りを用いて、異なる債券の収益性を比較し、投資判断を行うことができます。

4. 注意点

※大事なのはココです

市場価格の変動: 最終利回りは、債券の購入価格と償還価格の差を基に計算されるため、市場価格の変動が収益に影響を与える可能性があります。特に、金利が上昇すると債券価格が下落するため、最終利回りも変動します。最終といっておきながら変動するのですｗ
再投資の考慮: 最終利回りは、利息収入を再投資するかどうかによっても変わるため、投資家はその点を考慮する必要があります。日本では、利付債は単利で計算されることが一般的ですが、海外では複利が用いられることが多いみたいです。